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李嘉诚首创的住宅公摊面积,让国人吃了多大的亏!

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发表于 2019-2-24 11:06:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
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据说好像是著名的英国商人嘉诚·李在香港率先发明的。

不过“公摊”这个概念是非常有利于政府,房地产商,物业公司的,除了业主打落牙齿和血吞,倒了血霉外,简直可以说是完美。

一:有效降低了“房价”

欧美一般都是按“室内面积”来计算房价,比方说美帝某套房的“室内面积”有一百平方,房价折合成RMB是一百万,那么单位房价就是一万元/平方。

而国内机智地采用“建筑面积”来计算房价(目前好像只有重庆采用室内面积),比方说某套房的“建筑面积”有一百平方,房价折合成RMB也是一百万,那么这个单位房价也是一万元/平方。

但事实上,国内这套房的“室内面积”只有七十平方,划去的三十平方属于“公摊面积”。

看见没,如果统一按照“室内面积”来计算单位平方的房价的话,那么国内这套房的单位房价就应该是一万四千元/平方。

所以,通过“公摊”这个概念,我国在国内统计房价时,通过“建筑面积”这个基数,可以极大幅度的降低“房价”。同时也给了大家一种美妙的错觉:别看真正的实际面积只有七十平方,但“俺这可是上百平方的大房子哟”……

二:利用公摊这个概念,可以更好的无中生有。

一个有名的笑话,每一个小区的所有房子的公摊面积加起来,一定会超过这个小区的实际公摊面积,所谓的1+1>2在这里得到了最为淋漓尽致的体现。

一般来说,业主对自己房子的室内面积是可以测量,也是很容易测量的,但公摊面积。。。嘿嘿。

公摊面积可不仅仅光是电梯和过道哦,下面有篇文章详细列举了公摊面积包括那些,可能超出你的预想。甚至有的小区,连独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都给你计入到公摊面积中(国家法律明文规定这些不算公摊)。

作为业主,你当然可以拿着尺子仔细的量你的家,甚至也可以量一量楼梯过道,电梯。。。可难道你能把上面这些全都量了吗?

假定还是之前说的那套住宅,只要能无中生有多计入一平方的面积,那么总房价就能多收一万元,那么一千套就是一千平方。。。更何况,以我国房地产商的机智,只多计入一平方你也太瞧不起国人的聪明才智了。
发表于 2019-2-25 20:20:07 | 显示全部楼层
你写得实在是太好了!我唯一能做的,就只有把这个帖子顶上去这件事了
 楼主| 发表于 2019-2-24 11:06:36 | 显示全部楼层
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三:公摊面积更有利于收取物业费,暖气费等相关费用的机构和组织。

物业费大家都清楚,那可是按平方收的,70平方和100平方收的钱那可差了近40%呢。

有人说,如果不交公摊面积的物业费,就没有人来打扫过道,电梯的卫生。。。所以必须交!

搞笑,室内面积你倒是交了物业费的,难道物业每月派人到你家来打扫卫生啊?

室内的物业费本身就包含了这些所有的费用,所谓的“公摊面积”的收费不过是具有中国特色的“重复收费”罢了。

更搞笑的是暖气费也是坚定不移的按照建筑面积来收取。可过道有暖气吗?垃圾道有暖气吗?变电室有暖气吗?设备间,公共门厅有暖气吗?分隔墙上有暖气吗?

但这些可都是一平方一平方要收暖气费的,谁来交?当然是不差钱的业主了。

所有人都知道对“公摊面积”收取物业费和暖气费是荒谬的行为,但又有什么办法呢?人为刀俎我为鱼肉!

“公摊面积”这一神奇的概念大幅度的“摊薄”了房价,事实上,考虑到欧美国家的房子交房时是没有“毛坯房”这个概念的。而我国大部分的房价都是基于“毛坯房”制定的,所以在对比国内外房价时,国内还需要加上基本的装修成本。
 楼主| 发表于 2019-2-24 11:07:46 | 显示全部楼层
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具有中国特色的“毛坯房”

美帝的房地产商房子盖好后,新房的基础设备和装修都是完成和可以使用的,交房就是我国的“精装修”状态,没有我们中国的毛坯房概念。

也就是说,如果要真正公平公正地对比国内外房价的话,统一按国家通行的实际居住的“室内面积“来算,同时加上相应的装修成本。。。

要么我国的单位房价,会在现有的基础上,整体上浮30%-50%不等。要么我国的套房面积,会在现有的基础上,整体缩水20%-30%不等(不考虑装修成本)。
 楼主| 发表于 2019-2-24 11:09:37 | 显示全部楼层
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教你计算公摊面积 从此买房不吃亏

一、什么是公摊面积?

公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。据了解,“公摊”主要包括9项:

1、电梯井,尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门;

2、管道井,走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的;

3、楼梯间,容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆),同时它是一个相对独立的的建筑部分,联系整个建筑的交通运输;

4、变电室,小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

5、设备间,设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所;

6、公共门厅,进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;

7、过道,住宅套内使用的水平交通空间;

8、值班警卫室,设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆;

9、共用墙体,住宅

主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

二、如何计算公摊面积

公摊面积计算公式:

①建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

②公摊面积=公摊系数×套内建筑面积;

③公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积;

④套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

公摊面积越小,意味着得房率越高,买房者花在不可支配面积上的钱也较少。但是公摊面积过小,也会在一定程度上影响整体的美观和居住的舒适度。不过值得注意的是,得房率越高并不一定代表公摊面积越少,如果将赠送面积计入套内面积,得房率自然就“拔高”了。零公摊也是这个道理。

三、哪些地方不计入公摊面积

1、小于2.20米的房屋部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不论其是否有柱,是否有围护结构。

6、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

7、电梯下方的电梯机坑。

8、户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位

9、露台

四、公摊面积该占多大比例

1、7层以下住宅公摊率为7-12%

多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑,其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2,楼梯、楼梯间和为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。

2、7-11层住宅公摊率为10%-16%

楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况,不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下,小高层公摊系数在10%-15%之间,而带电梯的小高层住宅,公摊系数在15%-20%之间。

3、12-33层住宅公摊率为14%-24%

根据建筑规模的不同,高层建筑一般在25-33层之间,而且高层住宅的楼梯高度最高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间,也有安全通道楼梯占用空间,还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类的公摊率为1%-8%

一般来说独立别墅没有公摊面积,联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分,并且仅向本楼居住者提供非营利性服务,不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
发表于 2019-2-25 20:24:14 | 显示全部楼层
在看完这帖子以后,我没有立即回复,因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子.但是我还是回复了,因为我觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名,那我死也不会瞑目的!
发表于 2019-2-25 21:24:37 | 显示全部楼层
管他呢,直接将美国佬进口的加100%完事
发表于 2019-2-25 22:06:46 | 显示全部楼层
为天地立心,为生民立命,为往圣继绝学,为万世开太平。
发表于 2019-2-25 23:24:41 | 显示全部楼层
难得的好文,果断收藏
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